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  • Foto do escritorZini, Amorim & Moura

Proteção ao comprador de boa-fé: A nova Lei 14.825/24 e seu impacto nos negócios imobiliários



Lembram da mansão do Tufão em Avenida Brasil? Pois é, se a novela se passasse hoje, com a nova Lei nº 14.825/2024 em vigor, a compra do imóvel teria algumas diferenças importantes. A título de exemplo, normalmente, ao se adquirir um imóvel, alguns documentos são recomendados para atestar a procedência do bem:



Nesse sentido, o Projeto de Lei 1269/22, de autoria do deputado Paulo Abi-Ackel, que se tornou oficialmente a Lei 14.825/24, altera a Lei 13.097/2015, especificamente o artigo 54, para garantir a eficácia dos negócios jurídicos relacionados a imóveis em que não conste averbação de constrição judicial. Isso inclui situações como bloqueio de bens decorrente de hipoteca judiciária ou ação de improbidade administrativa.


Abaixo estão algumas das principais alterações


Proteção aos Compradores de Boa-Fé: A nova lei estabelece que qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular deve ser averbada na matrícula, por decisão judicial. Isso visa proteger os interesses dos compradores que adquirem imóveis sem conhecimento prévio de restrições legais.


Averbação de Restrições na Matrícula: Com a exigência de averbação de constrições judiciais na matrícula do imóvel, os compradores terão acesso a informações mais detalhadas sobre possíveis problemas legais que possam afetar a validade da transação.


Maior Transparência e Clareza: Agora, todas as informações relevantes sobre o imóvel estarão acessíveis a potenciais compradores, promovendo uma negociação mais transparente e equilibrada para todas as partes envolvidas.


Segurança Jurídica Reforçada: Com a implementação dessas medidas, o processo de compra de imóveis se torna mais seguro e confiável, proporcionando aos compradores uma maior tranquilidade ao realizar suas transações.


As mudanças trazidas pela Lei 14.825/24 representam um avanço significativo no campo do direito imobiliário, oferecendo mais proteção aos compradores e promovendo um mercado mais justo e transparente para todos os envolvidos.


A Lei nº 14.825, datada de 20 de março de 2024, foi promulgada com o objetivo de assegurar a efetividade dos atos jurídicos relacionados a imóveis que não possuam em sua matrícula qualquer registro de restrição judicial.


Com essa lei, introduziu-se o inciso V no artigo 54 da Lei nº 13.097, de 2015, estabelecendo que:


"Art. 54. Os atos jurídicos destinados a estabelecer, transferir ou alterar direitos reais sobre imóveis serão considerados eficazes perante atos anteriores, nas situações em que não estejam registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
[...]
V - a averbação, por determinação judicial, de qualquer restrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do proprietário do imóvel, incluindo aquelas oriundas de ações de improbidade administrativa ou de hipoteca judicial."

Esta disposição legal entrou em vigor imediatamente após sua publicação oficial no Diário Oficial da União, em 21 de março de 2024.


O artigo 54 da Lei nº 13.097/15 deve ser analisado em conjunto com o artigo 792 do Código de Processo Civil de 2015. A alteração promovida pela Lei nº 14.825/24 ressalta o princípio de concentração dos registros imobiliários, enfatizado por esse conjunto normativo.





Apesar da relevante modificação trazida pela Lei nº 14.825/2024, entende-se que o princípio da concentração dos registros não é absoluto.



Conforme o Código de Processo Civil de 2015, especificamente nos incisos I a III do artigo 792, é mandatório o registro de qualquer pendência judicial ou ato de restrição no registro do imóvel. Essa exigência é reforçada pelos artigos 799, IX, e 844 do mesmo código, que determinam a averbação dos atos de execução e restrições para ciência de terceiros.


A Lei nº 13.097/15, em seu artigo 54, e o Código de Processo Civil de 2015, no artigo 792, adotam o princípio da concentração dos registros imobiliários. Isso significa que todos os eventos significativos relacionados a um imóvel devem ser registrados em um único local, facilitando a verificação de sua situação legal por interessados.


A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a égide do Código de Processo Civil de 1973, já havia se posicionado no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da comprovação de má-fé por parte do terceiro adquirente. Essa orientação foi mantida pelo STJ, reforçando a necessidade de registro para a configuração da fraude à execução.


As normativas citadas, embora não incompatíveis, exigem uma interpretação harmoniosa. Mesmo na ausência de registro, não se elimina a possibilidade de reconhecimento de um ato como prejudicial à execução.


A proteção legal se aplica apenas a terceiros de boa-fé, não abrangendo aqueles que agem com má-fé.

Em resumo, a necessidade de averbação de pendências judiciais ou atos de restrição no registro do imóvel visa a proteger a transparência e a segurança jurídica nas transações imobiliárias, sem prejuízo da possibilidade de questionamento de atos realizados com má-fé ou que atentem contra a dignidade da justiça.


Comparando com a legislação anterior, a Lei 13.097/2015 já estabelecia bases para a segurança nas transações imobiliárias, mas não especificava claramente a necessidade de averbação de todas as constrições judiciais na matrícula do imóvel. A nova lei aprimora esse aspecto, fortalecendo o princípio da concentração dos registros imobiliários. No entanto, é importante notar que, mesmo antes da Lei 14.825/2024, o Código de Processo Civil já exigia o registro de pendências judiciais, sugerindo que a nova legislação reforça e detalha práticas de transparência já previstas em lei.


A longo prazo, a Lei 14.825/24 pode transformar significativamente o mercado imobiliário, promovendo maior segurança e confiança entre os compradores. No entanto, sua implementação efetiva exigirá ajustes tanto dos profissionais do direito quanto dos responsáveis pelos registros imobiliários. Pode-se esperar também que, com o tempo, surjam desafios legais que testarão os limites e a aplicabilidade da lei, especialmente em casos de má-fé ou fraudes complexas. Portanto, enquanto a lei é um passo positivo em direção à transparência, a comunidade jurídica e o mercado imobiliário devem permanecer atentos às suas implicações práticas e jurídicas. Em suma, a Lei nº 14.825/2024 representa um avanço significativo na proteção dos compradores de imóveis de boa-fé, promovendo um ambiente de negócios mais seguro e transparente. No entanto, é crucial que todos os stakeholders – compradores, vendedores, advogados, e agentes imobiliários – se adaptem às novas exigências, atentos às implicações práticas e aos desafios que surgirão. Aconselha-se que futuros compradores de imóveis consultem advogados especializados, como o escritório Zini Amorim & Moura, para navegar com segurança nesse novo cenário jurídico.


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