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  • Zini, Amorim & Moura

Quais os cuidados em um contrato de arrendamento comercial?

Atualizado: Mai 5

O arrendamento comercial é bastante utilizado em nosso país como forma de acesso ao mundo dos negócios, seja por novos empreendedores ou por aqueles que já trabalham no ramo.

Ao arrendar um imóvel comercial, o arrendatário terá a oportunidade de montar seu negócio, preparar as instalações, layout, materiais de marketing e começar a trabalhar mediante o pagamento mensal de um determinado valor.

Caso no final do contrato tudo der certo, poderá fazer a opção de compra e se fixar no ponto comercial, não atingindo o resultado esperado, poderá devolver o imóvel comercial ao arrendante.

Há, porém, que se ter cuidado na hora de preparar o contrato de arrendamento para que este fique equilibrado e possa efetivamente beneficiar ambas as partes, conforme veremos a seguir.


O que é um contrato de arrendamento comercial?


O contrato de arrendamento comercial é um documento que servirá para formalizar a relação jurídica entre o arrendante (proprietário do imóvel comercial) e o arrendatário (pessoa que irá utilizar o imóvel e o ponto comercial).

No referido contrato, o arrendante repassa ao arrendatário o imóvel comercial mediante o pagamento de uma contraprestação, a qual geralmente é mensal, para que possa utilizar e explorar o ponto comercial através do desenvolvimento de suas atividades.

Conforme citamos acima, é uma opção que traz vantagens para ambas as partes, principalmente, com relação ao arrendante, o qual recebe rendas até o final do contrato e o imóvel não fica se deteriorando ou somente gerando despesas. Com relação ao arrendatário, pode colocar em funcionamento suas atividades sem ter que desembolsar um capital elevado inicialmente, ao passo que paga a contraprestação e ao final do contrato pode ter a opção de compra dependendo do sucesso do empreendimento.

Lembrando que ao final do contrato poderá haver, por exemplo, os seguintes desfechos:

  1. Devolver o imóvel comercial ao arrendador nas condições que recebeu;

  2. Providenciar a renovação do contrato de arrendamento restabelecendo os prazos de encerramento;

  3. Fazer a opção de compra e acertados os termos, adquirir o imóvel comercial prosseguindo com as atividades.

Lembrando que para a utilização de um imóvel comercial concomitantemente com o uso de demais instalações, máquinas e demais bens, recomenda-se fazer um Contrato de Cessão de Exploração, onde todos os itens que compõe o negócio deverão ser discriminados, avaliados e com seus respectivos percentuais de depreciação para quando da devolução dos mesmos.


Qual a diferença em relação ao contrato de aluguel comercial?


Os contratos de arrendamento comercial são muito parecidos com os contratos de aluguel. Isso porque, trata-se da cessão de uso de um determinado bem, no caso, imóvel.

Diante disso, a principal diferença entre eles é que no contrato de arrendamento comercial, todos os pagamentos realizados a título de contraprestação pela utilização do bem, poderão ser somados e descontados ao final do contrato quando o arrendatário faz a opção de compra.

Já no contrato de aluguel, o direito de compra, se for exercido pelo inquilino e caso o proprietário for vender o imóvel, os valores de aluguéis pagos não são abatidos do valor de venda.


O que é importante observar em um contrato de arrendamento comercial?


Para os contratos de arrendamento comercial recomenda-se não seguir um modelo pré-estabelecido. Isto porque, deve-se avaliar cada caso e levar em consideração as características de cada imóvel.

Há que se ter atenção quanto às cláusulas indispensáveis exigidas pela legislação, como por exemplo:

  1. Qualificação das partes,

  2. Descrição do objeto;

  3. Prazos;

  4. Valores;

  5. Foro competente para resolução de conflitos. Dentre outras.

Em que pese o fato de se incluir as cláusulas básicas do contrato, é preciso atentar ainda para:

  1. Descrição do estado de conservação do imóvel, de preferência citando os percentuais de depreciação;

  2. Definir quais as áreas podem ser utilizadas como privativas e comuns. Principalmente em casos de shoppings, prédios e locais contendo condomínio;

  3. Valores das contraprestações, bem como, a forma de atualização anual;

  4. Cláusulas penais aplicáveis aos casos de descumprimento o contrato;

  5. Rol de atividades econômicas eventualmente proibidas de funcionar no imóvel;

  6. Relação de máquinas e instalações que eventualmente estejam integradas ao imóvel para utilização;

  7. Prazo de proibição de funcionamento da atividade desenvolvida após o encerramento do arrendamento comercial;

  8. Cláusulas que estabeleçam as restrições quanto ao uso de materiais visuais após o encerramento do contrato;

  9. Cláusulas que especifiquem a formação dos valores a serem abatidos no valor do imóvel para efeito de aquisição, quando da opção de compra, bem como a forma de atualização e do valor residual;

  10. Cláusulas que tratem sobre a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, contribuições sociais e encargos trabalhistas incidentes sobre o empreendimento e o imóvel;

Por fim, esses são pontos gerais na composição de um contrato de arrendamento, porém, conforme citamos, é necessário analisar as variáveis de cada negócio e cada caso concreto para ajustá-las de forma a trazer equilíbrio e segurança jurídica para o negócio.


Ainda tem dúvidas sobre o assunto?


Entre em contato conosco por aqui, será um prazer orientá-lo.


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